如题。
河西楼市，已经被很多“觊觎者”盯上了。
原因无他，“肉”实在太香了。
(相关资料图)
次次票选置业理想区域，河西区都名列前茅。
它的共识，有目共睹。
头顶市区流量王冠，吸纳的还是全市改善。
最吸引人的还有学区优势。
呈现在成交数据上，也是涨声一片。
●上半年成交23.3万平米，市区第一。环比上涨56%，同比上涨87%。
●成交均价42412元/平米，环比上涨7.6%，同比上涨9%，为市区最高涨幅。
不避讳说，当下这个市场，普遍缺预期。
但对于河西来说，却不存在。
更重要的是，河西有大量的刚改、改善需求。
二手房成交量月月领跑。
7月份又是500多套，全市第一。
累计算下来，仅7个月，河西贝壳二手房就已成交7100多套，比南开多出近2000套，是和平的近4倍。
约占全市20%的份额。
相当于每成交五套贝壳二手房，就有一套出自河西。
挂牌量也奇高。
截至8月8日，贝壳外网可视的河西二手房挂牌量，为17990套。
甚至已经赶超南开区。
要知道，这挂牌量走高背后，可是喷薄欲出的置换需求。
尴尬的是，河西有需求，自己却“消化”不了。
现在手握300万在河西，将将够到门槛。若想满足改善，得需要400万。
实际上，河西二手房中，成交最多的集中在总价100-150万之间。而一般卖掉二手房再置换的需求会翻倍。
也就是，二三百万。
但，河西的这块市场，却是空白。
也正因此，催生出了大批“啃河西派”。
瞄准的就是河西这部分空白的刚改改善市场。
比如，之前红极一时的国展西、辛庄板块。它们就是沾了河西的光。
一条天津大道，一条地铁1号线。
很顺畅就把河西的外溢需求输送了过去。
包括河东中交春映海河的越卖越涨，以及龙湖海河砚熙台的地价比肩河西，也皆是因为近河西。
大量的河西改善需求，给足了勇气。
连现在热卖的金地藝華里，也是河西客户占了“大头”。
它不仅区位上离着河西近，还有两条现成的人口外溢线——地铁5号线和10号线，更拉近与河西的关系。
马上，河西区又要迎来三大“抢食者”，即：
双林、双港、天钢！
双林——
双林这块地已经挂出来，即津津南浯（挂）2023-022号地块。
预计8月28日上午10:15摘牌。
这块地竞争力很强。
地处外环线以内，距离河西区只400多米的距离。
行政上又属于津南，有价格优势。
一般来说，跨区打八折。
且配套成熟。
北侧被天津职业技术师范大学环绕，周边还有天津财经大学。
且自带“学铁商”。
该地块位于地铁1号线双林站地铁上盖，原为双林地铁站车辆段。
体量很大，占地超12万平米，规划建面超24万平米。
住宅、商业、学校全都有。
出让公告已明确，居住用地上可混合用地面积不大于20%的商业用地，宜集中设置。
同时还会配建一所12班幼儿园、一所24班小学。
都在地块内。
该地块住宅容积率2.1，产品可以做洋房+小高。
这个地段、这个质素。
不用想，待入市后，肯定会截胡辛庄、国展西等津南一众板块，成为河西外溢的首选之地。
而且还有洋房产品。
300来万能买大洋房，还能共享河西的配套。
客观说，这个诱惑还是蛮大的。
双港——
双港018号地，已于7月31日出让。
这也是一个截胡河西外溢的强悍“程咬金”。
都知道，津南是典型的线性发展，谁距离市区近，谁就能吃到更多需求，房价也就贵。
而地铁1号线和6号线二期就是津南两条最重要的人口输送线。
双港这块地正好位于6号线二期景荔道站旁。
从位置上已经站在了海教园、咸水沽、小站等板块的前面。
而且这块地容积率1.1，能做别墅。
讲真，天津已经好多年没有卖过如此低容积率的地了。
加上地处河西边上，又有地铁加持，真的太适合承接河西外溢改善了。
这块地已经被建绿摘得，金地代建。
价格还不贵。
8202元/平米的地价，加上建安成本、三费一税等，叠拼卖2万+，有利润又能保证流速。
天钢——
中交以42.465亿（含土壤治理成本）摘得的天钢ABC地块，也对河西虎视眈眈。
河西刚改改善，以及刚需客户都能覆盖到。
因为它是三个地块，容积率分别为1.6、2.0、2.18、2.7，产品会是洋房、小高、高层。
且地处海河一线。能看海河，对望河西。
有改善想要的自然资源和城市界面。
关键，性价比高。
预计洋房会低于3万。
同样的预算，在河西只能买高层，在这儿能住河景大洋房。
而若做小户型高层，又能契合刚需的预算。
更重要的，有地铁、有学校。
地铁11号线海河东路站已经在建。
学校据说为九年一贯制学校，会引进和平教育资源。
对比很多环城同价位板块，太有吸引力了。
不过，据悉中交天钢先期入市的地块，会主打改善。
所以，这三个盘一旦入市，定会构成“围剿”之势，抢走很多河西客户。
当然，河西的高端改善，它们是抢不走的。
现在的格局已经很鲜明：
河西“吃”全市改善，津南、东丽、西青则“吃”河西外溢。
这就是楼市“食物链”。
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